Tapu işlemlerinde gayrimenkullerin gerçek alım-satım bedellerinin beyan edilmesi ve bu gerçek bedeller üzerinden tapu harcı ödenmesi büyük önem taşıyor. Ayrıca beyanı gereken bir kazancın doğması halinde gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekiyor. Doğru ve tam ödenmeyen tapu harçları alıcı ile satıcıdan ayrı ayrı cezalı olarak tahsil ediliyor. Bu nedenle ev alırken de satarken de bedeli düşük göstermek isteyenlerin iki defa düşünmesinde fayda var.
Ev almak isteyen vatandaşlar, bütçesine uygun bir ev bulduklarında tüm birikimlerini bu eve bağlayıp, emlak, tapu masrafı, taşınma gibi giderlerini en düşük miktarda tutmak istiyor. Bu nedenle tapu harcı masrafı az çıksın diyen alıcılar ve satıcılar, daha az vergi ödemek için ev faturasını düşük rakamdan kesiyor. Evin satış bedeli tapuda, gerçeğinden daha az gösteriliyor. Hal böyle olunca da ilerleyen dönemde hem alıcıya hem satıcıya ayrı ayrı ceza kesiliyor.
"Daha büyük külfet çıkabilir"
Konu ile ilgili değerlendirmede bulunan Gayrimenkul Uzmanı Hatice Kolçak, alım satım işlemlerinde tapu harcının, 1319 sayılı Emlâk Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine göre belirlenen emlak vergisi değerinden düşük olmamak üzere işlem yapıldığını söyledi. Ancak emlak vergi değerinin üzerinde bir değerle gayrimenkul satışı yapılırsa bu değer üzerinden tapu alım satım işlemi yapılmasının zorunlu olduğunu söyleyen Kolçak “ Örneğin emlak vergi değeri 150 bin TL olan bir konut 300 bin TL'ye satılıyor ise tapu alım satımının gerçek değer üzerinden yani 300 bin TL üzerinden yapılıyor olması gerekir” dedi.
Genelde alıcı ve satıcının bilerek veya bilmeyerek daha az tapu harcı ödemek için düşük olan emlak vergi değeri üzerinden tapuda işlem yaptıklarını söyleyen Kolçak sözlerine şöyle devam etti:
“300 bin TL gerçek değeri üzerinden işlem yapıldığında alıcı ve satıcı ( yüzde 2+2 = 4 ) toplam 12.000 TL tapu harcı ödemesi gerekirken, emlak vergi değeri olan 150 bin TL'den işlem yaparlarsa 6 bin TL ödeyecekler. Aradaki fark 6 bin TL dir. Ancak ilk anda karlı gibi görünen işlem daha sonra alıcı ve satıcıya daha büyük bir külfet çıkarabilir.”
2 önemli konuya dikkat
Kolçak söz konusu durumun alıcı ve satıcıya yansıyan iki yönü bulunduğunu belirterek şöyle açıkladı:
“Gayrimenkul alım ve satımda 5 yıl içinde gayrimenkul tekrar satılırsa Değer Artış Kazancı vergisi ödeniyor. Gerçek beyan değil de verdiğimiz örnekteki gibi 150 bin TL olan emlak vergi değeri üzerinden tapu alım satımı yapıldığını düşünelim. Bu gayrimenkul 5 yıl geçmeden 350 bin TL'ye satılmış olsun. 150 bin TL ile 350 bin TL arasında 200 bin TL fark oluşacağından bunun üzerinden değer artış kazancı ödenmek zorunda. 200 bin TL üzerinden bu oran yüzde 35’leri bulabiliyor. Oysa 350 bin TL üzerinden gösterilmiş olsaydı arada ki fark 50 bin TL olacağından, istisna ile hiç bir ekstra fark ödenmeyecektir.”
Maliye Bakanlığı takip ediyor
Maliye Bakanlığı’nın 5 yıl boyunca tapu alım satım işlemlerini takip ettiğini belirten Kolçak, “ 5 yılın tamamlanmasına 1-2 ay kala bazen bir şey olmaz diyerek satış işlemi yapanlar oluyor. Oysa Maliye 5 tam yıl tamamlanıncaya kadar takip ediyor” diye vurguladı.
Kolçak sözlerini şöyle tamamladı:
“Eksik veya hatalı yapılmış tapu alım satım değerlerinde hem alıcıya hem de satıcıya gösterilmeyen aradaki fark kadar harç miktarı, gecikme cezasıyla birlikte alınıyor. Ayrıca alıcı ve satıcıya ayrı ayrı harcın yüzde 25’i oranında vergi cezası kesiliyor.”