Bursa'nın en riskli bölgelerinden biri! İMSİAD'dan dikkat çeken çağrı geldi...

Bursa Ekonomi Gazetecileri Derneği (BEGD) ile İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İş İnsanları Derneği (İMSİAD) üyeleri, sektörel gündem toplantısında bir araya geldi. İnşaat sektörünün güncel konularının ele alındığı toplantı, İMSİAD ev sahipliğinde gerçekleştirildi. İMSİAD Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Andıç; konut satışları, 1050 konutlar kentsel dönüşüm projesi ve yeni müteahhitlik yasası hakkında dikkat çeken açıklamalara imza attı.

BEGD üyesi gazetecilere güncel konut satışı istatistikleri üzerinden değerlendirmede bulunan İMSİAD Başkanı Mustafa Andıç, yeni tip koronavirüs (Kovid-19) salgını dolayısıyla kamu bankaları öncülüğünde başlatılan düşük faizli konut kredisinin sektöre etkilerini yorumladı.

İstatistiki grafikler üzerinden açıklama yapan Başkan Andıç, "Konut kredi faiz oranının 0,64 seviyesine düşürülmesi satışlarda ciddi ivme oluşturdu. Faiz oranının bu kadar düşük seviyede olması sanırım yatırım iştahını teşvik etme ve yastık altındaki altın ile dövizin piyasaya girişini sağlama amacıyla gerçekleşti. Bu şok bir faiz oranıydı gerçekten fakat bizim için önemli olan sürdürülebilir olmasıdır. Saman alevi gibi bir anda parlayıp sonra sönmesi sağlıklı değil. Çünkü bizim yatırımlarımız kısa vadeli yatırımlar değil. Öte yandan hepimiz, 0,64'ün güncel ve doğru bir oran olmadığını, paranın maliyetinin daha yüksek olduğunu biliyorduk. Dolayısıyla çok uzun sürmedi. Ve faizin yükselişiyle birlikte ipotekli satışlarda yeniden azalma söz konusu oldu. Diğer satışlar, normal seyrinde devam ediyor. Bu seyirde altına, dövize ve araca yatırım yapanların gayrimenkule dönüşünden kaynaklanıyor" dedi.

FAİZDE PSİKOLOJİK EŞİK DEĞİŞTİ

"Şuan kamu bankaları 0,99 faiz oranıyla konut kredisi veriyor ancak 0,64 farklı bir beklenti oluşturdu piyasada ki 0,99 bile yüksek gelmeye başladı" diyen Andıç, "Bir yıl önce psikolojik eşik olan 0,99 dediğinizde çok farklı yansımalar olurdu. Fakat şimdi yeterli görülmüyor. Bu da 0,64'lük şokun olumsuz bir etkisi. Bir başka konu da şu ki bu faiz kampanya döneminde 1 adet sıfır konut satıldıysa 2 adet ikinci el konut satıldı. Biz bunu Ankara'da da dile getirdik; sıfır konutlar teşvik edilmeli ki yatırımlar devam etsin. İnşaat, 250 alt sektörü etkilediği için hem o sektörlerde hem de inşaatta yatırımların devamı için sıfır konut satışı önem arz ediyor. Ancak son dönemde yapılan bütün kampanyalarda ikinci el konutlar daha çok satıldı" şeklinde konuştu.

TİCARİ ALAN SATIŞI DESTEKLENMELİ

Ticari alan ve ofis satışlarının düşük kredi faizi kampanyası dışında tutulması hakkında açıklama yapan Başkan Andıç, şu ifadeleri kullandı: "Sektör temsilcilerimizin ticari alan ve ofis noktasında ciddi yatırımları var. Bursa'da olduğu gibi özellikle büyükşehirlerde çok fazla ticari alan yatırımları var. Biz, bunun da muhakkak desteklenmesi gerektiğini hep vurguladık. Çünkü insanlar, bu devlet destekli kampanya döneminde kendi ofislerini, dükkânlarını, işyerlerini, fabrika alanlarını alabilirlerse ekonomiye hareket kazandıracaktır."

BOYKOT ÇAĞRISININ SATIŞLARA ETKİSİ

Yabancı yatırımcıya konut satışının salgın nedeniyle olumsuz etkilendiğini belirten Andıç, "Dövizin yükselmesiyle yabancı yatırımcının alım gücü yükseliyor ama bu yıl önceki yıllarda yakaladığımız ve hedeflediğimiz ivme, salgın nedeniyle değişti. Yabancı yatırımcı eskisi kadar rahatlıkla gelemiyor. Bir de ülkelerarası politik gerilimler de süreci olumsuz etkiliyor. Şuan da Suudi Arabistan'da 'aldığınız gayrimenkulleri satın' diye bir boykot baskısı ve çağrısı var. Ama ben o ülkede de çalışan biri olarak şunu gördüm ki vatandaş çok da Suudi hükümetiyle aynı düşüncede değil. Ama bu yine de yeni alımlarda düşüşe neden olacaktır" değerlendirmesinde bulundu.

ARSA FİYATLARI 2,5 KAT YÜKSELDİ

Yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesi verileri üzerinden açıklama yapan Andıç, şöyle devam etti: "Faiz oranının 0,64'e düşmesiyle satışlarını gerçekleştiren sektör temsilcileri, beklettikleri yatırımlara start verdi. Bunu yeni yapı ruhsatı rakamlarından da görebiliyoruz. Fakat burada atlamamak gerekir ki taleple birlikte arsa fiyatları da inanılmaz derecede dengesiz bir şekilde yükseldi. Bursa'da arsa stoku süratle azalıyor. Çünkü yeni imarlı alanlar noktasında çalışma bir türlü yapılamıyor. Ya da çok uzun sürüyor. Bursa'da birkaç bölgede inşaat faaliyeti sürdürebildiği için o bölgelerde sektör temsilcilerinin talebi biraz yoğunlaştığında arsa fiyatları yükseliyor. Bölge ismi vermeden ifade edeyim 2 buçuk misline çıkan arazi fiyatları var. Ki bu, çok olumsuz bir durumdur. Zaten dövize bağlı olarak malzeme ve işçilik fiyatları yükseliyor. Örneğin son 4 ay içerisinde sadece çimento yüzde 15, demir ise yaklaşık yüzde 40 fiyat artışı gördü. Girdi maliyetinde yükseliş var. Durum böyle olunca sektör yeniden sıkıntı girdi çünkü üretim maliyeti satış fiyatına yansıtılamıyor. Çünkü son dönemdeki ekonomik sıkıntılarla birlikte vatandaşın alım gücü azaldı. Tabi iş garantisi açısından güven sorunu da var. İşten çıkarmalar serbest kaldığında neler yaşayacağız onu da kestiremiyoruz."

İSTİHDAMDAKİ KAYIP ENDİŞE VERİYOR

İnşaat sektöründe açılan kapanan şirketler hakkında ise Andıç, "2020 başında biraz düzelme var gibi göründü ama sonra ciddi manada şirket faaliyetine son verdi. Bu istihdama da yansıdı. Ülke genelinde 2,2 milyon seviyesinde olan istihdam bugün 1,6 milyon seviyesine geriledi. Şuan işten çıkarma yasağı var bunun önü açıldığında istihdamdaki kayıp daha da artacaktır. Endişe ettiğimiz en büyük konulardan biri de budur. Biz, toplumdaki en eğitimsiz insanları istihdam eden bir sektörüz. İş konusunda çok alternatifi olmayan insanlar, inşaatta çalışıyor. Dolayısıyla sektörümüzün yavaşlaması bu insanların istihdamında çok büyük sorunlara neden oluyor. Tabi büyük çoğunluğu yevmiyeci olarak çalışıyor. Sektörümüzde istihdamı korumak ve artırmak için teşvik sağlanmalı ve sürdürülebilir bir faiz oranı (0,99) yakalanmalı. Tabi dövizdeki dalgalanma da gayrimenkule yatırımı olumsuz etkilediği için piyasada 'döviz yükselecek' beklentisi bu kadar yaygınlaşırsa vatandaşın alım isteği geriliyor. Kısacası güven ve istikrarın sağlanması önemli" dedi.

İFLASLAR DEĞİL DARALMA BEKLENİYOR

Sektörün 2 yıldır ekonomik darboğaz içinde bulunduğunu vurgulayan Başkan Andıç, "Salgının ve artan maliyetlerin etkisiyle finansla yapısı bozuk şirketler olumsuz etkileniyor. Diğerleri yatırımda daralmaya gidiyor. Özellikle bu dönem, inşaatta küçük ve orta ölçekli şirketlerin finans konusunda profesyonel destek almaya yönelmesini sağladı. Çünkü bizim iş kolumuzda paranın yönetimi en önemli konudur.  İMSİAD olarak da biz bu konuda üyelerimize profesyonel danışmanlık şirketleriyle sunumlar yaptık. Bu dönemde çok olumsuz bir senaryo ve batma/iflas denilecek boyutta kötü durumlar beklemiyorum. Sadece diğer birçok sektörde görüldüğü gibi daralma yaşanıyor, yaşanacak" diye konuştu.

KONUT FİYATLARI ARTMAK ZORUNDA

Başkan Mustafa Andıç, "Konut fiyatları artmak zorunda. 0,64 faiz kampanyası döneminde de 'fiyatlar artıyor' diye gündeme geldi. Çünkü fiyatlar çok çok gerideydi. Talebin oluşmasıyla beraber arttı. Münferit, olumsuz sayılabilecek aşırı artışlar da olmuştur. Ama bu kaçınılmaz. Çünkü birkaç yıl içinde genel maliyette yüzde 100'ün üzerinde bir artış yaşadık. Sadece 4 ayda en önemli kalem olan demirde yüzde 40 fiyat arttı. Dolayısıyla arsa fiyatlarının da yüksekliğini buna eklerseniz konut fiyatlarının yükselmesi kaçınılmazdır" ifadelerini kullandı.

GÖRÜKLE MERA İMARA AÇILMALI

"Bizim en büyük rekabet ettiğimiz kuruluş TOKİ, yani maalesef devletimiz" diyen Andıç, "TOKİ'nin bize kıyasla maliyet avantajı var. Arsa temini konusunda da bizden daha rahat durumdadır. Biz, belediyelerin arsa üretmesini, devletin de teşvik sağlamasını bekliyoruz. Bursa'da bazı noktaların imara açılması talebimiz uzun zamandır var. Belediyenin de bazı çalışmaları var ama detaylarını bilmiyoruz. Henüz bizimle paylaşılmadı. Bizim beklentimiz özellikle Görükle meranın imara açılması. Çünkü Kayapa, Hasanağa ve Balkan Mahallesi'nde hareket başlamış durumda. O bölge de açılırsa şehir biraz nefes alır" dedi.

1050 KONUTLAR'A ÖZEL PROJE

Akpınar Mahallesi'nde kentsel dönüşüm süreci yılan hikâyesine dönüşen 1050 konutlar hakkında İMSİAD olarak gerçekleştirdikleri girişimler hakkında bilgi veren Başkan Andıç, sözlerini şu şekilde sürdürdü: "1050 konutlar kentsel dönüşüm açısından çok önemli ve değerli bir nokta. Bin 450 metre uzunluğunda bir bölge burası. Burada jandarma, okul, sağlık ocağı, cami, park ve yol var. Burayla ilgili ilk yapılan çalışmada komple bir bakış vardı. Bu zordu. Biz bunu daha nasıl basitleştirebiliriz diye düşündük ve üyemiz mimar Şenol Şimşek de bir çalışma yaptı. Bu çalışmada yola bakan cephedeki 64 blok kalkıyor ve arkadaki blokların zemin+7 kat olarak üstüne ekleniyor. Yani arkadaki bloklar aynı yerinde yapılıyor, üstüne öndeki bloklar ekleniyor. Böylece önde bir boş alan elde ediliyor. Burada 34 dönüme yakın bir arsa oluşturuyoruz. Burada ticari alan adası kuruyoruz ve bunun getirisiyle de arka tarafı yapmayı planlıyoruz. Burası, 423 dönüme yakın bir yer ve bunun 114'ü vatandaşın tapulu arazi. Ki bizim projemizde yeni yapılar da bu arazi üzerine kuruyoruz. Diyelim ki arkada 200 daire var. O daireleri yapan firmaya önden onun karşılığında yer vermeyi planlıyoruz. Mevcutta 2 bin 290 konut var bizim projemizde de 2 bin 296 konut var. Yoğunluk artışı yok. Bu konuda bölgedeki dönüşüm derneği bilgilendirme yapıyor ve vatandaşın da tam desteği var."

DEPREMDE RİSKİ YÜKSEK BÖLGE

"Şunun altını çizmemiz gerekiyor, bu sadece bir fikirdir. Büyükşehir Belediyesi olmadan, onun önderliğinde masaya oturulmadan ve detaylı çalışılmadan bu projenin hayata geçmesi düşünülemez. Bunu da bizzat Alinur (Aktaş) Başkanımıza birkaç kere söyledik. Bu proje neler sağlıyor. Bizim doğru dürüst bulvarımız yok. Açık çarşımız bu kadar büyüklükte yok. Jandarmanın olduğu yere bir kültür merkezi planlıyoruz. Bursa'da olmayan ihtiyaçların giderilebileceği bir proje hazırladık. Burası 2013 yılında kentsel dönüşüm alanı ilan edilmiş bir bölge. 7 yıldır risk burada devam ediyor. Buradaki binaların kalitesinin de çok düşük olduğu düşünüldüğünde biran önce bu işin hayata geçirilmesi gerekiyor."

BÖLGEYİ BURSALI FİRMALAR YAPMALI

Projeyi Büyükşehir Belediye Başkanı Alinur Aktaş'a ilettiklerini belirten Andıç, Çevre ve Şehircilik Bakanlığında Bakan Murat Kurum, yardımcıları ve ilgili yetkililerin katılımıyla gerçekleştirilen 1050 konutlar konulu bir toplantıda bulunduklarını söyledi. Andıç, "Ancak verimli olmayan ve bizi tatmin etmeyen bir toplantı oldu. 2-3 fotoğraf gördük ya da görmedik. Detaylı çalışılmamış. Bakanımız, buranın yeniden projelendirilmesi için talimat verdi. Fakat biz bugüne kadar kamunun yaptığı bir proje bugüne kadar göremedik henüz. Biz, buranın yapımının tüm şehre yayılmasını istiyoruz. Buranın TOKİ ya da Emlak Konut tarafından tamamının projelendirilmesini, ihale yapılmasını ve başka bir şehirden yüklenici firmanın gelip malzemeyi, mühendislik mimarlık hizmetlerini dahi dışardan alarak burayı yapmasını istemiyoruz. Burada yaklaşık 1,5 milyar liralık bir yatırım söz konusudur. Bu yatırımın muhakkak şehrimizde kalmasını istiyoruz" dedi.

KENT DİNAMİKLERİNDE ORTAK KONSENSÜS

Projeyi Bursa'daki ilgili bütün akademik odalarla paylaştıklarını vurgulayan Andıç, "Birçok görüşme yaptık ve onlar da bu fikri destekledi. Benzer düşünceleri olan akademik oda temsilcileri de vardı. Burada aslında Bursa dinamiklerinin bir konsensüsü söz konusudur. Ki bu geçmişte olmayan bir şeydi. Geçmişte davalar ve tepkiler vardı. Biz diyoruz ki artık bunu oluşturduk. Başımıza geçin ve bu projeyi hayata geçirelim. Çünkü deprem ne zaman olacak belli değil. Çok büyük bir risk var bu bölgede" ifadelerini kullandı.

MÜTEAHHİTLİK YÖNETMELİĞİNDE EKSİKLER VAR

Sektörler arası geçişlerin kolay olmaması gerektiğini vurgulayan İMSİAD Başkanı Mustafa Andıç, müteahhitlik yönetmeliğiyle ilgili şunları söyledi: "Beklediğimiz bir yönetmelikti. Fakat eksikler oluştu. Biz dışardan kontrolsüz girişler olmasın derken mevcut müteahhitlerin yüzde 50'den fazlası gitti. Çok ciddi bir eleme oldu. Önce 9 tane sınıf belirlendi, A'dan H grubuna kadar. Ve iş yapma rakamları açısından sınıflar arasında çok ciddi uçurumlar oldu. yönetmelik ilk çıktığında müteahhit kendi arsasına iş yaparsa onu iş deneyim belgesi olarak alamıyordu. Bu konu aşıldı. Biz, bu konuyla ilgili Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne Mart 2019'dan beri 12 kez müracaat ettik.  Enteresan hatalar vardı. Yine iş deneyimi belgesi için kat karşılığı yaptığınız bir anlaşmanın noter sözleşmesi isteniyordu. Fakat geçmişte notere gitmek gibi bir zorunluluk yoktu. Ve yapılmış birçok proje notersiz gerçekleştirildi. Şimdi yeni bir yönetmelik geldi ve istediğimiz ara sınıflar oluşturuldu. Düzeltilmesini istediğimiz bazı konular elden geçti ama hala eksikleri var."